我市的房地产开发始于上世纪八十年代初，经历了数量、规模上从小到大、实力上由弱到强的发展过程。特别是2002年以后，房地产投资更是持续增大，开发量迅速增加，成交量成倍放大，价格快速上升，市场十分火爆，这种态势一直持续到2005年。自去年3月国家加强对房地产开发宏观调控以后，富阳市房地产市场发生了较大的变化，预约登记、排队购房、一房难求的火爆情景已悄然消失。目前我市房地产市场总体上是健康向上的，但不可避免地进入了调整期。 认清当前房地产市场形势，正确研判政策走向和当前行业发展趋势，确定下一步工作重点是政府近期的重要任务。

一、我市近期房地产市场发展状况

1、房地产开发投资

2005年至2006年一季度末，我市共完成房地产开发投资28.12亿元，其中2005年完成投资22.1亿元，比2004年的14.18亿元增长56％，2006年首季度完成投资6.02亿元，同比（2005年首季3.08亿元）增长95％。2006年计划投资20.9亿元，同比（2005年计划投资24.9亿元）下降了46％。

2、开发土地供应

2005年以来我市共出让土地98.02公顷，其中2005年94.12公顷。去年我市面向杭城以外销售层面，即受降、高桥、东洲区块出让的土地与面向本地销售层面，即富春街道区域出让的土地面积相当，分别是49.53公顷和44.59公顷，较2004年的47.66公顷与47.12公顷变化不大，基本持平。2006年一季度共出让土地3.9公顷，同比下降了69％。

3、商品房施工面积

2005年以来我市商品房施工面积共253.6万平方米，其中2005年213.2万平方米，比2004年的186.21万平方米增长14.5％，在2004年后施工面积不断增长的基础上近期又有较大幅度的上升。由于享受“退城进园”政策的项目于今年初集中开发建设，2006年首季度商品房新开工面积达40.4万平方米，同比（2005年首季新开工面积20.3万平方米）增长99％。

4、批准预售面积

2005年至2006年一季度末，我市商品房批准预售面积67.67万平方米，其中2005年批准预售63.17万平方米，同比（2004年批准预售79.69万平方米）下降了21％。自去年国家出台了一系列宏观调控措施后，大部分房地产开发商开始注重选择楼盘推出的时机，放缓了进入市场的脚步，一些楼盘的商品房没有及时投入市场。2006年一季度批准4.5万平方米，同比（2005年首季度批准预售6.5万平方米）下降了31％。

5、商品房实际销售面积

2005年至2006年一季度末，我市商品房实际销售面积共

57.67万平方米，其中2005年全年共50.91万平方米，同比（2004年商品房销售面积50.99万平方米）下降0.2％，2006年一季度6.76万平方米，同比（2005年一季度商品房销售面积8.99万平方米）下降了24.8％。

6、商品房销售均价

2005年我市商品房价格增幅较大，均价达到了4600元/平方米，仅次于2003年，增长幅度有史以来排名第二位，比2004年的3200元/平方米足足增长了1400元/平方米，增幅44％。但2006年首季度房价有所回落，均价为4100元/平方米，同比下降了20％，环比下降了11％。

7、房地产税收

我市房地产行业在经过了近几年的快速发展后，为地方财政作出了较大的贡献，房地产税收占地方财政收入的比重越来越大。2005年我市房地产税收共3.75亿元，同比增长19％，占地方财政的29.45％。

2006年第一季度我市房地产税收为1.38亿元，与2005年第一季度（0.85亿元）相比增长61.8%，占地方财政的34.9%。

8、房地产市场有所回缓

为使国家的宏观调控政策很好的接轨地方市场，避免富阳房地产市场从过热到过冷的转变， 2005年底起，市政府采取了一系列积极措施，利用电视报纸、专家研讨、行业调研等方式进行了宣传推介，有效地促进了我市的房地产行业的健康发展。近期我市房地产市场有所回暖，这在富阳市第四届房地产展示交易会上可见一斑。据组委会统计，本次房交会参展企业42家，参观人数4.5万人次，实际成交房屋432套，实际成交金额达2.16亿元，意向成交房屋3066套，意向成交面积38.38万平方米。

9、开发企业总量增加

2005年以来，房地产开发企业持续增加。特别是受“退城进园”政策鼓励，吸引了众多工业企业投资从事房地产开发。截止到2006年一季度末，较2004年新增房地产开发企业8家。至此，我市取得房地产开发资质的企业共有64家，本地企业58家，其中二级2家，三级7家，四级12家，项目级4家，暂定级33家，另有外地进富企业6家。这些企业中开发规模较大、管理比较规范、开发经营较为正常的有45家。

二、当前我市房地产市场发展的优势和特点

富春山明水秀，以景色清丽著称，富阳是典型的江南山水城市，我市的地理环境决定了房地产市场发展独有的优势和特点。

（一）主要优势：

1、区位优势

富阳毗邻杭州市区，是杭州大都市圈的组成部分，距上海180公里。随着杭富公路的改造，杭州绕城高速、杭千高速的开通，交通设施的现代化缩短了富阳到杭州市区的距离，富阳城区及其与杭州毗邻的银湖区块、东洲区块已处于杭州半小时交通圈之内。

2、环境优势

富阳风景秀丽，既赋山城之美，又具江城之秀，国家级风景名胜富春江横贯全境，自古有“天下佳山水，古今推富春”之誉。

境内众多的山塘水库、低山缓坡，十分适合开发房地产，房产楼盘可依山傍水，别具一格，做到人与自然的和谐统一，能充分满足都市人回归自然的生活理念。

    3、价格优势

    目前，富阳商品房的城区平均价格为4100元/平方米左右，而杭州市区中心圈的平均价格在13000元/平方米以上。富阳银湖区块、东洲区块等富阳近郊排屋，主力户型总价定位在150万左右，这恰好与杭州市中心的高档公寓价格相当，但在面积、楼盘结构、环境、品质等方面近郊排屋具有无可比拟的优势。

    4、经济基础优势

    改革开发以来，富阳紧紧抓住了个私经济这个重点。造纸、电缆、通讯、体育器材等行业取得快速发展，我市综合实力不断增强，人民生活水平不断提高。地方经济的发展，增强了政府的宏观调控能力，有了较多的财力来抓建设，特别是作为事业发展先行官的基础设施建设，可以更好的为房地产发展起好引导、推动作用。

    5、政府推导优势

最近召开的杭州市委九届十次全体（扩大）会议提出树立“大杭州、大建设”发展战略，为富阳带来了难得的机遇，发展时机极佳。遵循构筑市域网络化大都市的战略思想，“十一五”富阳城市规划、建设的基本定位是把富阳建设成为“富春山水名市”、“现代产业新城”、“人居休闲圣地”，成为杭州的“卧城”，变“郊县”为“郊区”。

（二）主要特点：

1、以“江景房”、“高尚风景房”为主的高档住宅和普通住宅开发并重

富阳近几年来，在城区建成了一大批规划合理、功能齐全的普通住宅小区，如中光花园、容大五环花园、现代肖邦、清风公寓、如意花园等，这批小区地理位置优越、交通方便、价位适中，为广大普通市民提供了理想居所。同时，随着房地产开发企业开发理念的提升，沿富春江畔也相继建成了一批环境优美的“江景房”，如天河富春湾、春江花园、山水华庭等小区。银湖、东洲区块由于紧邻杭州市区，具有得天独厚的天然优势，通过几年的开发，高尚别墅区已经形成，金都富春山居、绿城七里香溪、万安秀水山庄等“高尚风景房”等近十只楼盘，构成了富阳市房地产开发的新亮点。

2、 保障性住房建设力度大，住房保障体系基本形成

我市从2000年9月开始建设经济适用住房以来，已完成三期976套经济适用住房的建设和销售工作，今年第四期经济适用住房600套已动工建设，预计可在明年上半年交付使用。根据市委、市政府要求，2004年富阳首批100套廉租住房建成，并完成了符合条件的66户住户配租工作。另外，为切实解决“住房难”问题，继续加大保障性住房建设力度，今年市政府又推出“经租房”建设项目。

3、讲究房地产开发的规模效应和品质

随着人民生活水平不断改善，市民对居住环境的要求越来越高，我市通过科学规划、规模供地、合理配套等手段，房地产开发逐步从以前的零星建设过渡到小区的成片建设。天河富春湾、中光花园、容大五环花园等一批上规模的小区已经建成，特别是银湖开发区、东洲区块的开发项目，单个项目开发面积在20万平方米以上的楼盘就有6个，如华立永通·逸城、三江·鸣翠蓝湾总规划面积分别有29万平方米和22万平方米。这些小区不论是配套设施建设、小区绿化还是楼盘品质、物业管理、售后服务都有了很大的提升。开发楼盘讲究品质、讲究配套、讲究环境和规模的理念已经形成。

三、我市房地产市场存在的主要问题及相关建议

（一）、房地产市场存在的主要问题

1、现有的公共交通体系与打造杭州“卧城”的房地产发展战略不匹配

从国际经验看，成功建设、打造“卧城”必须有一个先决条件，就是城际间有非常发达的交通系统，特别是公共交通体系。目前富阳至杭州的公共交通系统定位还是在普通郊县与省城的水平上，远远满足不了杭州市民在富阳安置第一居所的要求。

2、生活、教育、医疗等配套设施建设滞后，居住性较差

当前，城郊结合部、受降区块的楼盘空置率和空关率很高，其中最重要的一个原因就是这些楼盘的可居住性差，面临着交通、生活、教育、医疗等必要设施缺乏的种种问题，居住成本很高。尽管在宏观调控的打压下，但还是不难看出，目前在受降区块购房者当中还是有相当部分的投资者存在。这部分投资者看中的是在国家严格控制高档住宅土地供应的前提下，今后别墅、排屋的稀缺性和升值潜力，他们并不认可受降区块目前的可居住性。

3、城区住房供应结构不够合理

当下，我市市场上的楼盘推出的住房主流户形偏大，总价偏高。而这一类型住房的目标客户群绝大多数都有了自己的第二、第三套住房，自主需求不强，而且目前的政策环境并不鼓励投资购房。但同时，市场上又有很大的自住型消费群体存在，却由于住房总价太高望而却步，住房供应结构不合理的矛盾突出。

4、土地出让价格较高

商品房开发用地采用“招拍挂”形式出让，地价越高越好的单一模式，其固然为地方经济作出了巨大的贡献，但同时也是形成房价高、老百姓买不起房的原因之一。据了解，富阳老水厂地块拍卖的土地出让单价是12300元/平方米，规划容积率在3.2左右，折算后房价中的土地取得成本就有3843元/平方米，商品住房预售价可能要达到每平米10000元，其他楼盘的土地成本占的比例也比较高。

（二）、今后的发展趋势和相关建议

种种迹象表明，国家的宏观调控政策还将继续和完善，并在较长的一段时间内这种局面不会有大的改变，而且还将加大调控力度，不可避免今后的一段时间内我市房地产开发和全国大多数城市一样都将存在着市场供需失衡，商品房定位、地域、品质等因素凸显，市场逐步细化，购房者对商品住宅保值、增值的信心明显下降，短期内市场观望气氛较浓，消费者不急于下单等种种问题。另外，可以预见我市“退城进园”项目将在今年的第三、四季度集中上市，可售商品住宅持续快速增加，而且这批楼盘地理位置、目标客户群、价位差异不大，富阳市场的供需矛盾将扩大，竞争也将进一步激烈。又由于这批楼盘取得土地的特殊情况，届时我市房地产市场的价格有可能出现大的“拐点”。

根据我市房地产市场的实际情况，要实现杭州“卧城”的发展战略，全面推进房地产行业健康持续发展，有必要从以下几方面采取针对性的措施：

1、设立由市发改部门牵头，发改、土地、规划等部门人员及外聘专家参加的专题小组，摸清家底，综合调研，提出“诊断报告”，为政府制定相关土地出让、开发规划等政策提供依据。

2、调整我市公共交通发展战略，把富阳的公交融入杭州公共交通一体化之中去，力争将杭州市城市轨道交通系统（轻轨）延伸到富阳，建立完善高效的公共交通网络体系。对公共交通企业给予资金和政策扶持，在不长的时间内，争取在公共交通线路布局、始发点位置、起止时间、班次密度、车辆配置等方面都有较大的改变。

3、尽快打通留和路，为受降区块房地产开发提供强力的交通支撑；切实加快受降、高桥、东洲区块供水、供电、供气、污水处理配套管网，居民生活垃圾无害化处理和通邮等基础设施建设。

4、调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小户型普通商品住宅，严格控制经济适用房的面积、建设标准，制定住房建设规划，提出新建商品房结构具体比例要求。

5、科学确定房地产开发用地供应规模、供应方式、供应时间，对中低价位普通商品房建设项目，在供应土地前，由规划主管部门会同有关部门提出住房套型、面积等控制性要求，国土部门要确定地价上限，受让对象限制在具有相应资质的房地产开发企业，并作为土地出让的前置条件。制止囤积土地行为，鼓励成片开发，严格控制小规模的零星建设。

6、在旧城改造方面，重“改”轻“拆”，避免GDP 上去了，社会财富却没有增加，合理控制城市房屋拆迁规模和进度。加大力度推进城区屋顶“平改坡”工程，切实改善居住区的环境。

7、加快住房分配货币化步伐，提高居民购房能力，对已批准货币化分配方案的单位，要抓紧落实资金，尽快将职工住房补贴发放到位。落实住房配套政策，完善廉租住房制度，推出租赁型经济适用住房。

8、增强房地产市场信息透明度，加快建设“富阳市商品房透明售房系统”，及时制止囤积房源，哄抬房价和发布虚假广告行为，落实禁止期房转让规定，规范房地产中介活动，切实维护消费者的利益。

鉴于国务院对房地产宏观调控力度的不断增强及我市房地产市场现状，近期主要抓好如下几项工作：

1、   认真贯彻国办发（2006）37号《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》精神，按照“依法行政、合理调控、特事特办”的原则，抓好本次房地产宏观调控工作。

2、   强化规划管理。有针对性地制定和实施富阳城市居住区发展规划，特别是今、明两年“限价房”即普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设力度应进一步增强，稳步扩大其覆盖面，多渠道解决中、低收入家庭住房问题。

3、   加大配套力度。随着城市建成区的扩大延伸，市政设施配套量大面广，财力紧缺。目前银湖、东洲区块十余个房地产开发项目陆续竣工交付，配套滞后、设施不全诱发了不少纠纷。我们将尽快完善实施受降等区域的详细建设规划，确保区域配套的顺利实施和各项功能的正常发挥。

4、   扶强做大，引导企业走集团化路子。富阳房产从小到大，从零星建设到成片开发，住房价格从几百元到现在的上万元，通过二十余年的发展，我市的房地产市场已形成了体系，走上了规模，诚信品牌氛围浓厚，我们将从开发规模、档次、品质等方面，从规划、建设的前置管理上抬高门槛，使本地市场的房地产企业逐步进行整合，优胜劣汰，创建一个持续稳定的房地产开发经营环境。

5、   加强监管，整治不良行为。对擅自改变设计、变更项目，超出规定建设的住房要依法予以处理；对不符合条件，收取定金的变相预售行为，以及捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，将加大整治查处力度。

6、   建立房地产市场信息系统。我们已委托杭州市房产局信息中心，投资350万元，开发富阳市建设管理信息系统——商品房网上备案销售系统。系统投入使用后，将增强房地产市场信息透明度，能全面、及时、准确地发布市场供求信息。

7、   坚持正确的舆论导向。我们将会同房地产开发企业，宣传我市房地产开发成就和近远期的发展目标，把自然环境优秀楼盘向外进行推介，为把富阳建设成为“人居休闲圣地”作出努力。